Cпойлер
Цены на недвижимость в МосквеЦены на недвижимость в Москве — не падают. Падение — не очень подходящий термин к тому, что происходит. На рынке недвижимости столичного региона — полномасштабный обвал. Об это предпочитают помалкивать девелоперы, застройщики и агенты. Даже там, где в объявлениях стоимость пока не изменилась, можно быть уверенными, что это не реальные предложения. В действительности спроса на них нет. И в ближайшие годы — не будет.
Недвижимость всегда в цене?
Инвестиции в недвижимость, а особенно в Москве, считались едва ли не самым лучшим, наиболее безопасным способом вложения средств.
Так происходило в течение всех двух с половиной десятилетий. Никакие рассказы независимых специалистов о мировой практике, о повышенном риске, о том, что мыльный пузырь цен не может раздуваться бесконечно, не действовали на рынок.
Цены на недвижимость в Москве до этого снижались лишь однажды, во время кризиса 2008-2009 годов. Однако его быстрое и успешное завершение для многих стало лишь исключением, дополнительно подтверждающим общее правило, сформулированное еще в эпоху чековых фондов: столичная недвижимость всегда в цене.
Но так ли это на самом деле сегодня? Попробуем разобраться, что изменилось за последний год.
Цены на недвижимость в Москве: реальная ситуация
На самом деле, всему когда-нибудь приходит конец. Именно это и произошло на рынке российской недвижимости. И в первую очередь — там, где был раздут самый большой мыльный пузырь цен, то есть в Москве.
В течение второй половины 2014 — первой половине 2015 года стоимость квадратного метра жилья в столице упала вдвое. Чтобы убедиться в этом, достаточно посмотреть на графики цен.
Цены на недвижимость в Москве
Цены на недвижимость в Москве, рубли
Источник: «Из рук в руки»
Мы видим, что в течение почти всего 2014 года рынок на что-то все еще надеялся. Предполагал, что есть возможность избежать надвигающегося кризиса. С одной стороны, это свидетельствует о некоторой традиционной консервативности сегмента. С другой, ярко показывает, насколько участники рынка в действительности оказались далеки от реальности.
Осенью начался неудержимый рост курса доллара и падение рубля. Низкий уровень подготовки российских инвесторов привел к тому, что многие из них начали скупать объекты недвижимости, пытаясь спасти таким образом свои рублевые сбережения.
Именно так вели себя и массовые конечные покупатели, которые поторопились решить свои жилищные проблемы как можно быстрее в связи с приближающейся нестабильностью. В итоге цена квадратного метра поднималась вслед за долларом на торгах Московской биржи. А особый ажиотаж происходил как раз в самую «горячую пору» — в ноябре-декабре 2014 года.
Но удалось ли покупателям спасти и сохранить свои деньги? Очевидно, нет. Уже в январе с традиционным застоем рынка цены на недвижимость в Москве резко пошли вниз.
Это лучше всего видно на том же графике стоимости московских квартир, переведенной в доллары США.
Прогноз цен на недвижимость 2015, цены на недвижимость в Москве
Цены на недвижимость в Москве, доллары США
Источник: «Из рук в руки»
Во-первых, рост цен на квадратный метр жилья так и не смог догнать устремляющийся ввысь доллар. Во-вторых, в феврале-марте цены на недвижимость в Москве обвалились. К этому моменту они стали почти вдвое ниже, чем годом ранее.
Определенное «послабление» девелоперам и риэлторам дало введение государственных субсидий для ипотечных займов. Однако и эта мера оказалась недолгой. Уже летом, когда рынок недвижимости традиционно испытывает не лучшие времена, цена вновь опустилась до минимума. И есть ли надежда на оживление осенью — остается большим вопросом.
Рынок продавцов на рынке недвижимости столицы
Все последние годы рынок недвижимости оставался площадкой продавцов. Что бы и как бы ни строилось, это неминуемо находило своих покупателей. Единственное исключение — период 2008-2009 годов, когда произошло резкое снижение спроса на элитную недвижимость и сегмент бизнес-класса. Однако и тогда наиболее дешевые предложения — так или иначе были востребованы.
Многие девелоперы быстро сориентировались на изменившуюся ситуацию, и выдвинули на рынок самые «проходные» варианты — буквально скворечники вдали от цивилизации. Многих из них это спасло на какое-то время. Кроме того, рынок жилья был переделен в пользу тех, кто строил дешевле.
Однако события 2014 года вновь поставили девелоперов на грань краха. Последний раз оживление на рынке наблюдалось как раз в конце года. А затем наступил спад, конца которому пока не видно.
В этих условиях возникает совершенно резонный вопрос: а кому вообще нужны все эти новостройки, которые возводятся среди полей, без всякой инфраструктурой, без общественного транспорта до Москвы, единственного места работы в столичном регионе, и с многочасовыми пробками туда и обратно утром и вечером для тех, кто ездит на машине.
Не лучше обстоит дело в так называемой Новой Москве. Огромная неосвоенная территория без школ и детских садов, а главное — без рабочих мест. С реальной, а не выдуманной властями столицей Новая Москва соединена бутылочным горлышком двух трасс: Калужским и Киевским шоссе…
В действительности можно сколько угодно говорить про западные санкции и что-то еще, что мешает девелоперам нормально строить. Но на самом деле, конечно же, это миф и сказка для бедных. Правда заключается в том, что цены на недвижимость в Москве, да еще и такого качества, ни коем образом не могут устраивать адекватных покупателей.
Разбор полетов рынка российской недвижимости
Начнем с того, что для того, чтобы построить дом, как минимум год при налаженных связях и от двух лет уходит на всевозможные согласования. Мы не ловили кого-то за руку, но можем себе представить чиновничий интерес и денежную составляющую в каждом проекте.
Возможно, в том числе и поэтому цена на квартиры в течение нескольких десятилетий раздувалось, и уходила все дальше и дальше от реальности. Ни в одной развитой стране мира ипотека не обходилась и не обходится гражданам так дорого. Одновременно с этим цена квадратного метра по отношению к средней зарплате не была и не будет ни где в мире такой заоблачной.
Не удивительно, что на самом деле, классический вариант, когда молодая семья берет ипотечный заем, покупает свою собственную квартиру и потом отдает часть своей зарплаты в качестве взносов так и остался для россиян — несбыточной мечтой. Все эти годы в банковские займы влезали только самые отчаянные из наших сограждан, количество которых по определению крайне ограничено.
А что же в это время предлагали девелоперы и застройщики, которым приходится строить не там, где людям будет удобно жить, а там, где удалось получить участок? Подмосковье застраивается, но как? Практически каждый второй жилой комплекс возводится на территориях бывших сельхозугодий. Вдали от городов и даже поселков. Отсюда вторая проблема: полное отсутствие инфраструктуры.
В Новой Москве оказались более или менее развиты только несколько ближайших километров «замкадья». Квартиры продавались в основном там, где было обещано метро — вожделенная мечта покупателей. Но будет ли оно построено в условиях кризиса — большой вопрос.
Практически везде возведение детских садов, школ, поликлиник финансируется не из бюджетной сферы, как во всем мире, а отдано на откуп тем же застройщикам. Как правило, социальные объекты строятся не в первую очередь. Дойдет ли до них дело в не самых лучших финансовых условиях — каждый раз загадка для покупателей.
Но самое главное, чем отличаются практически все без исключения новостройки — полной бесперспективностью найти работу где-то поблизости. Это и в Москве-то в условиях кризиса большая проблема. А что делать тем, кто фактически должен стать жителем сельской местности? Наниматься в батраки к местным фермерам? Так поля, и те — проданы как раз под эту самую застройку…
Долгие годы в столичном регионе была такая ситуация: московские заводы производили исключительно офисы. А на близлежащих полях росли только коттеджи. Ни то, ни другое никому в кризис не нужно.
Загородная недвижимость в Подмосковье
Многие годы одним из самых выгодных видов бизнеса, связанного с недвижимостью, было получение тем или иным образом по дешевке земель у местных администраций, нарезка ее под индивидуальные участки и продажа с подрядом или без.
Сейчас этот рынок мертв вообще. По словам представителя одного из известных и крупнейших агентств недвижимости, попросившего не называть ни фирму, ни его имени, их компания не продала ни одного объекта за последние полгода. Нет спроса.
Можно было бы предположить, что это частный случай, что сотрудники не умеют продавать. Но на самом деле, речь идет действительно об одном из самых известных столичных брендов…
Прогнозы рынка недвижимости 2015
Можно ли инвестировать в российскую недвижимость сегодня? Прежде всего, необходимо определиться. Сказки закончились. Во всем мире рынок недвижимости считается одним из самых рискованных среди других финансовых инструментов. С высокой минимальной ценой входа, с большими комиссионными при покупке и продаже. С катастрофической потерей ликвидности в моменты падения цен.
Для нас, привыкших к тому, что цены на недвижимость в Москве бесконечно растут, это новость. Но не мы первые и не мы последние, кто с подобной ситуацией столкнулся. Рынок жилья в Великобритании в восьмидесятые падал не более и не менее, как в два раза.
И это там, где хотя бы в сроки и качественно строят. Что же касается отечественного рынка, то для восстановления рынка недвижимости требуется как минимум несколько составляющих.
Во-первых, адекватные цены. Россия — развивающаяся страна, причем пока не понятно, по какому вообще пути. Бесполезно гоняться за Лондоном, Парижем, Токио и Нью-Йорком. Экономика не в том виде. Для сравнения реальных уровней больше подойдет Аргентина, Турция — при хорошем раскладе и Венесуэла — при плохом.
Во-вторых, для развития рынка недвижимости или хотя бы для его выхода из кризиса необходима адекватная финансовая система, которая бы предоставила ипотечные продукты со ставками, если не 3%, как в Канаде, то хотя бы инфляция плюс 3%. А не в два раза дороже, чем проценты по вкладам, даже несмотря на государственные субсидии.
В-третьих, нужна смена государственной системы регулирования. При которой площадки должны распределяться через реальные аукционы. Сейчас мы прекрасно понимаем, что сегодняшние конкурсы — фикция для своих. В результате компании, которые хотят и могут что-то построить, возводят жилье там, где жить людям нельзя. Зато другие, не имеющие ни одной собственной единицы техники для выполнения работ, но при этом обладающие, скорее всего, административным ресурсом как единственным реальным активом, возводят чужими руками чуть ли не целые города из низкосортного жилья.
В-четвертых, конечно, девелоперы должны отвечать за свое, а местная администрация — за свое. Инфраструктуру должна создавать администрация на налоги, а не строители — за счет повышения цен на квадратные метры.
Стоит обратить внимание, что среди этих пунктов нет ни слова про санкции и прочее. Все это отговорки. Рынок недвижимости упал бы и так, без всякого внешнего воздействия. Из-за неэффективности экономической модели России.
Что мы в итоге видим сегодня? С одной стороны, девелоперы и застройщики предлагают некачественный товар: неудобно расположенный, без необходимого минимума вокруг, дорого. Да еще все это строится фактически без финансовых гарантий и не в срок, когда опоздание со сдачей объектов на полгода считается едва ли не нормой.
С другой стороны, покупателей на все эти объекты нет и не предвидится. Кризис раздавил и разорил средний класс. Наиболее состоятельные россияне давно сообразили, что дешевле и лучше покупать недвижимость за рубежом. А у бедных слоев населения денег на квартиры как не было, так и нет. И из-за кризиса тем более не будет.
В итоге рынок недвижимости ждет безрадостная перспектива. Скорее всего, несмотря на заверения застройщиков, девелоперов, агентов и других заинтересованных лиц, рынок продолжит падать в ближайшее время. По крайней мере, в валютно исчислении. Цены на недвижимость в Москве, даже если и оживятся осенью, то не на долго.
А для инвесторов, которые, несмотря ни на что, готовы вложить деньги на очень и очень длительную перспективу, следует серьезно поднять планку своих требований. Покупать стоит только действительно очень дешево по сегодняшним меркам. При этом сам объект должен быть как минимум перспективным: в хорошем месте, где все есть поблизости. Качественно построенный. От застройщика, который как минимум до кризиса сдавал свои дома вовремя.
Находя такие объекты для инвестиций, надо не хватать то, что дают. Времена сейчас не те. А приходить в офис девелопера и требовать скидки — в десять, пятнадцать, а то и в двадцать пять процентов. А агентов за их комиссией — смело отправлять к продавцу.
